不動産管理アプリの作り方：物件、入居者、家賃、メンテナンス

不動産管理アプリは、物件と部屋、誰がどの部屋に住んでいるか、どの家賃が請求済みで支払われたか、何を修理する必要があるかを管理するツールです。小規模な大家さんにとっては、スプレッドシート、賃貸契約書のフォルダ、そして大量のテキストメッセージの代わりになります。管理会社にとっては、オーナー、スタッフの役割、レポートも加わります。中核は単純です。部屋、賃貸契約、家賃台帳、修繕依頼です。まずそれを作り、数回の家賃の支払いサイクルで使ってみてから、入居者ポータルやオンライン決済を追加してください。

このガイドはソフトウェアについて扱います。家賃、敷金、通知、入居者のデータは、各地域の法律で定められています。義務については地元の専門家に確認してください。

誰のためのアプリか

不動産管理アプリに必要なもの

ページ

• ダッシュボード：今月の支払期限の家賃、延滞残高、未完了の修繕依頼、もうすぐ終わる賃貸契約、空室。
• 物件と部屋：住所、部屋の詳細、写真、現在の入居者、賃貸契約、ステータス。
• 入居者：連絡先、契約履歴、残高、書類。
• 賃貸契約：開始日と終了日、家賃の金額と支払日、敷金、条件、署名済みの書類の添付。
• 家賃台帳：契約ごとの請求と入金、残高の推移。
• メンテナンス：写真付きの依頼、優先度、ステータス、担当の業者、費用。
• 書類：契約書、点検報告書、証明書などと、期限のリマインダー。
• 管理会社向け：オーナー、オーナー向け明細、スタッフと業者。

データ

• 物件と部屋（一軒家は、部屋が一つだけの物件として扱います）。
• 入居者：人物のほか、必要に応じて一つの契約に複数の入居者をひも付ける入居関係。
• 賃貸契約：部屋、入居者、開始日、終了日、家賃の金額、支払いの周期、支払日、敷金の金額、ステータス。
• 台帳の明細：契約、日付、種類（家賃の請求、延滞料、入金、クレジット、敷金）、金額（整数のセント単位）、参照番号。
• 修繕依頼：部屋、依頼者、内容、写真、優先度、ステータス、業者、費用、日付。
• 業者：業種、連絡先、料金。
• 書類：物件、部屋、契約、入居者のいずれかにひも付け、種類と有効期限を持つ。
• オーナー（管理会社の場合）：所有する物件と管理手数料。

家賃は、月ごとに「支払済み」のチェックボックスで管理するのではなく、台帳として記録してください。請求と入金を別々の明細として保存します。そうすると、一部入金、延滞料、クレジットを扱えて、残高は常に明細の合計になります。

権限

• 大家さんや管理者：すべて。
• スタッフ：担当として割り当てられた物件。
• オーナー（管理会社の場合）：自分の物件と明細の閲覧のみ。
• 入居者：自分の契約、残高、書類、修繕依頼のみ。ほかは見られない。
• 業者（任意）：自分に割り当てられた作業のみ。

入居者ポータルとオーナー向けの画面は、データ漏えいが起きやすい場所です。すべてのリクエストで、そのデータが依頼した本人のものであるかをサーバー側で確認してください。ポータルの一般的な構造は、クライアントポータルのガイドを参照してください。

判断とトレードオフ

支払いを記録するか、回収するか。 銀行振込で届いた入金を記録するのはシンプルで、費用もかかりません。Stripeなどでオンライン回収すると入居者には便利ですが、手数料、決済の失敗、返金、照合の作業が増えます。まずは記録から始め、準備ができたらアプリに決済を追加する方法を参照してください。

毎月の家賃の請求を自動化する。 毎月の家賃の請求を自動で作るには、スケジュールで動く仕組みが必要です。より簡単な方法としては、ダッシュボードを開いたときに次の請求を作る、または「今月の請求を作成」ボタンを用意する方法があります。

入居者ポータルを今作るか後にするか。 数室であれば、メールと共有の修繕依頼フォームで十分です。物件数が増えると、ポータルの効果が出てきます。

書類の保管。 賃貸契約書や身分証明書は機密性の高い情報です。非公開で保管し、リンクには有効期限を設け、必要なものだけを残してください。

修繕依頼の受け付け。 物件ごとに公開の簡単なフォーム（「問題を報告する」と写真のアップロード）を用意するだけでも、本格的なポータルができる前に十分うまく機能します。

最初のプロンプトの例

12室、4棟を管理する大家さん向けの不動産管理のWebアプリを作ってください。物件と部屋（住所、寝室数、写真、ステータス：入居中、空室、修繕中）、入居者（氏名、電話番号、メール）、賃貸契約（部屋、入居者、開始日と終了日、月額家賃、支払日、敷金）を管理します。家賃は台帳で管理し、毎月の家賃の請求があり、入金（日付、金額、支払方法、参照番号）、一部入金、延滞料、クレジットを記録できるようにしてください。金額は整数のセント単位で保存します。ダッシュボードには、今月の支払期限の家賃と延滞、未完了の修繕依頼、今後60日以内に終わる契約、空室を表示してください。修繕依頼には、部屋、内容、写真、優先度、ステータス、業者、費用があります。物件ごとに、写真をアップロードできる公開の「問題を報告する」フォームを用意し、そこから依頼が作成されるようにしてください。署名済みの契約書と証明書は非公開で保存し、有効期限を持たせ、近く期限が切れるものをダッシュボードに表示してください。当面は私だけがメールアドレスとパスワードでログインできるようにしてください。データベースと非公開のファイル保存領域を使い、サンプルデータも入れてください。

作成のステップ

1. 物件、部屋、賃貸契約をサンプルデータで作る。ダッシュボードに、空室と、もうすぐ終わる契約が正しく表示されるか確認します。
2. 家賃台帳。一部入金、延滞料、クレジットを記録して、残高を手計算と照らし合わせます。
3. 修繕依頼と公開フォーム。スマホから写真付きで一件提出してみます。ファイルアップロードの追加方法を参照してください。
4. 書類。契約書をアップロードし、ログインしていない状態ではファイルにアクセスできないことを確認します。
5. レポート。月ごとの家賃の回収額、延滞、物件ごとの修繕費。会計士に渡せるよう、CSVで書き出せるようにします。
6. スタッフやオーナーの役割（管理会社の場合）。オーナーが自分の物件しか見られないことをテストします。
7. 入居者ポータル（後回しでよい）。残高、書類、修繕依頼を表示し、入居者が他人のデータを見られないことを確認します。
8. オンラインでの家賃回収（後回しでよい）。

よくある失敗

• 「支払済み」のチェックボックスを、台帳の代わりに使う。 一部入金、延滞料、クレジットを扱えません。
• 金額を浮動小数点で扱う。 整数のセント単位を使ってください。
• 書類を公開リンクにする。 契約書や身分証明書は非公開のままにしてください。
• 古い契約や入居者を削除する。 履歴は残し、終了済みとしてマークしてください。
• 一つの国のルールを前提にしてしまう。 敷金の扱い、通知期間、延滞料は地域によって異なるので、設定として持たせてください。
• 外部の人のログインを作る前に、入居者ポータルを作ってしまう。 まず自分の業務フローを正しく動かしてください。
• バックアップの計画がない。 失ってはいけないデータです。どのようにバックアップされ、書き出せるかを把握してください。

不動産管理ソフトを選んだほうがよい場合

定評のある不動産管理プラットフォームには、オンラインでの家賃回収、入居者審査、会計、オーナーへの送金、電子署名、地域ごとの法的書式などが含まれています。多くの部屋を管理する場合、オーナーの資金を預かる場合、規制対象の信託口座の管理が必要な場合には、そうした製品が負う責任は、自分で作り直すべきものではありません。

自作するのに向いているのは、物件数が少なく、自分の働き方に合うツールがほしいとき、部屋単位の料金が積み重なって負担になるとき、特殊な組み合わせ（複合用途の建物、トランクルーム、駐車場など）を扱うとき、または修繕や入居者のデータをCRMなどの自社システムとつなげたいときです。

Mythexで作る

Mythexでは、上のプロンプトのアプリを作れます。チャットで説明し、ライブプレビューで確認して、公開します。必要に応じて、写真や書類のための専用のPostgresデータベースとファイル保存領域を追加します。管理者、スタッフ、将来の入居者のログインは、自分で用意する方式です。オンラインでの家賃回収には、自分の決済サービスのキーをプロジェクトのシークレットとして接続する必要があります。Mythexはアプリに決済や電子署名を内蔵していません。毎月の家賃の請求には、スケジュールされたジョブではなく、前述のシンプルな方法から始めてください。ほかの出発点は、アプリのテンプレートから探せます。

よくある質問