如何搭建房产管理应用：房源单元、租户、租金与维修

房产管理应用用于记录你的房产和房源单元、每个单元住了谁、租金哪些已到期、哪些已付清，以及哪些需要维修。对于小型房东，它可以取代电子表格、租约文件夹和一连串的短信。对于中介机构，它还增加了业主、员工角色和报表功能。核心部分很简单：房源单元、租约、租金台账和维修请求。因此应先搭建这些，用它跑过一两个租金周期，然后再考虑添加租户门户或在线支付。

本指南只讲软件本身。租金、押金、通知和租户数据受当地法律约束，请咨询当地顾问，确认你的义务。

这个应用是给谁用的？

房产管理应用需要什么

页面

• 仪表盘 — 本月应收租金、逾期余额、未处理的维修请求、即将到期的租约、空置房源。
• 房产与房源单元 — 地址、单元详情、照片、当前租户、租约、状态。
• 租户 — 联系方式、租约历史、余额、文件。
• 租约 — 起止日期、租金金额和到期日、押金、条款、已附的签署文件。
• 租金台账 — 每份租约的应收和收款记录，以及滚动余额。
• 维修 — 带照片的请求、优先级、状态、指派的供应商、费用。
• 文件 — 租约、检查报告、证书，并提供到期提醒。
• 面向中介 — 业主、业主结算单、员工和供应商。

数据

• 房产和房源单元（一栋独立房屋即为一处房产，包含一个单元）。
• 租户 — 个人，以及可选的租赁关系（将多名租户关联到同一份租约）。
• 租约 — 房源单元、租户、起始日期、结束日期、租金金额、频率、到期日、押金金额、状态。
• 台账记录 — 租约、日期、类型（租金应收、滞纳金、收款、抵免、押金）、金额（以整数分存储）、备注。
• 维修请求 — 房源单元、报修人、描述、照片、优先级、状态、供应商、费用、日期。
• 供应商 — 工种、联系方式、收费标准。
• 文件 — 关联到房产、房源单元、租约或租户，包含类型和到期日。
• 业主（中介机构）— 其拥有的房产以及管理费。

请把租金建模为台账 — 应收和收款作为独立记录 — 而不是为每个月设一个“已付”复选框。台账可以处理部分付款、滞纳金和抵免，余额始终等于所有记录的总和。

权限

• 房东或管理员 — 全部权限。
• 员工 — 分配给他们的房产。
• 业主（中介机构）— 只读访问自己的房产和结算单。
• 租户 — 只能查看自己的租约、余额、文件和维修请求，其他一概不可见。
• 供应商（可选）— 只能查看分配给自己的工单。

租户门户和业主门户是数据泄露最常发生的地方。每个请求都必须检查记录是否属于发出请求的人。关于门户通常如何构建，请参阅我们的客户门户指南。

决策与取舍

记录付款还是代为收款。 记录通过银行转账到账的付款既简单又免费。通过 Stripe 等服务商在线收租对租户更方便，但会增加手续费、付款失败、退款和对账的工作。建议先从记录开始；准备好之后，参见如何为应用添加付款。

自动生成租金应收。 每月自动生成租金应收，需要有按计划运行的程序。更简单的做法：有人打开仪表盘时生成下一期应收，或提供一个“生成本月应收”按钮。

现在还是以后做租户门户。 对于几套房，电子邮件和共享的维修表单就够用了。随着房源增多，门户会变得有价值。

文件存储。 租约和身份证件都属于敏感信息。请私密存储，使用会过期的链接，并只保留你需要的内容。

维修报修入口。 在完整的门户出现之前，为每处房产提供一个简单的公开表单（“报告问题”，附带照片上传）就已经很好用了。

示例第一条提示词

为一位在 4 栋楼共有 12 套房源单元的房东搭建一个房产管理网页应用。管理房产和房源单元（地址、卧室数、照片、状态：已出租、空置、维修中），管理租户（姓名、电话、邮箱），以及租约（房源单元、租户、起止日期、月租金、到期日、押金）。租金采用台账方式：每个月产生一笔租金应收，我记录收款（日期、金额、方式、备注）、部分付款、滞纳金和抵免；并显示每份租约的滚动余额。金额以整数分存储。仪表盘显示本月应收和逾期租金、未处理的维修请求、未来 60 天内到期的租约以及空置房源。维修请求包含房源单元、描述、照片、优先级、状态、供应商和费用；每处房产提供一个公开的“报告问题”表单，支持上传照片，并据此创建维修请求。已签署的租约和证书私密存储，并带有到期日，在仪表盘上显示即将到期的项目。目前只有我可以登录，使用邮箱和密码。使用数据库和私有文件存储。填充示例数据。

分步搭建

1. 房产、房源单元和租约，并填入示例数据。检查仪表盘上空置房源和即将到期租约是否正确。
2. 租金台账。 记录一笔部分付款、一笔滞纳金和一笔抵免，并手动核对余额。
3. 维修请求和公开表单。 用手机提交一条带照片的请求。参见如何为应用添加文件上传。
4. 文件。 上传一份租约，并确认未登录时无法访问该文件。
5. 报表。 每月收到的租金、欠租情况、每处房产的维修成本。导出为 CSV，供会计使用。
6. 员工或业主角色（中介机构）。测试业主是否只能看到自己的房产。
7. 租户门户（之后再做）。余额、文件、维修请求，并确保一个租户看不到另一个租户的数据。
8. 在线收租（之后再做）。

常见错误

• 用“已付”复选框代替台账。 它无法处理部分付款、费用或抵免。
• 使用浮点数表示金额。 请使用整数分。
• 公开的文件链接。 租约和身份证件必须保持私密。
• 删除旧租约和租户。 应保留历史记录，将其标记为已结束。
• 硬编码某一个国家的规则。 押金处理、通知期和滞纳金各不相同；应将它们作为设置项保存。
• 先做租户门户。 先把自己的工作流程做对，再为他人添加登录。
• 没有备份方案。 这些是不能丢失的数据；要清楚它们如何备份和导出。

什么时候专业的房产管理软件更好

成熟的房产管理平台包含在线收租、租客筛查、财务核算、业主分账、电子签名，以及特定地区的法律表格。如果你管理的房源很多、代业主处理资金，或需要受监管的信托账户管理，这些产品承担的责任，你不应该自己重新实现。

当你的房源规模较小、希望有一个贴合自己工作方式的工具时，当按单元计费的成本逐渐累积时，当你的房源组合比较特殊（混合用途楼宇、仓储单元、停车位）时，或者当你希望维修和租户数据与你自己的系统（例如 CRM）打通时，自建就很有意义。

使用 Mythex 搭建

Mythex 可以搭建上面提示词中描述的应用：在聊天中描述需求，在实时预览中检查，然后发布。当应用需要存储照片和文件时，它会添加专用的 Postgres 数据库和文件存储。你、员工以及之后的租户的登录，均采用自带认证的方式；在线收租则需要将你自己的支付服务商密钥作为项目机密进行连接。Mythex 不会为你的应用提供内置的支付或电子签名。对于每月的租金应收，请先采用上面较简单的方案，而不是定时任务。更多起点可以浏览应用模板。

常见问题